北京租房环保科技园中关村东升科技园园区租赁住房

用户投稿 2025年08月18日 21:40:03 37 0

中关村东升科技园园区租赁住房

项目的建设地点位于北京海淀区中关村东升科技园园区内。园区整体未来发展的重点是科技、金融、文化创意等现代服务业。总规划建筑面积约120万平方米，东邻永泰庄路，北至西小口路，南至永泰庄北路。西临专家国际公馆。东升科技园是中关村区域引进先进科技园创办理念的示范园区。

该项目总用地面积约3.81公顷，其中绿隔产业用地面积约3.24公顷，可用于建设集体租赁住房。需求分析发现其核心目标租户为两类人群：以技术类人员为主，以非技术类专业人员为辅。前者为收入相对较高的年轻个人租房者，后者多为中等收入的家庭租房者。

项目注重营造有温度的公共生活空间，打造社区型居住环境；为居住者提供丰富的公共设施，打造健康生活的运动主题配套设施，强调共享从“城市生活—社区生活—家庭生活”各层面的功能配套设施。

△空中花园、屋顶花园、公共空间、社区配套、公共空间组合、社区营造©THAD

对外开放的社区

总体布局上，北侧道路是连接西小口地铁站与中关村科技园区的主要道路，人流、车流密集，建筑在这一侧做出退让，满足了北侧居住小区的日照要求，为疏散瞬时人流提供了缓冲地带，更重要的是形成了与城市共享的、开放性最强的公共空间。建筑布局沿道路形成了完整的城市界面，中部由南、北两个主要入口区和中心两个下沉庭院串联起一条次一级开放空间轴线，联系城市与社区。结合社区的公共空间，在可达性最好的首层与地下一层设置公共配套服务功能。在面向城市道路的首层设置社区配套和沿街商业，地下一层设置体育特色服务空间。单体建筑造型强调整体感，风格现代简约，符合租赁住房年轻、活力、时尚的性格特点。建筑形态结合日照条件进行局部调整。起伏的屋顶天际线改善了内院日照，减轻了住户的压抑感，又与内院空间相互协调，形成了独特、活跃的居住空间

围合式的院落空间

项目以建筑围合院落的空间形态，取意于中国传统民居的合院意象，创造符合现代生活需求的社区环境。租赁社区通过“U”形、“L”形建筑，围合形成南、北两个内院，打造安全、积极、共享的庭院空间。

多样化的公共空间

租赁社区中的生活服务和交往功能正变得越来越重要，公共活动空间是承载这些行为的物质基础。项目利用垂直交通，串联起从屋面、标准层、首层、室外庭院到地下一层的公共活动空间，将地上与地下公共空间塑造成丰富、立体的双重景观，形成一个整体的、多元的具有生活气息的社区公共空间。

与城市共享的公共设施

多样化的公共配置服务设施为营造健康社区，丰富公共生活提供了关键条件。商业围绕地铁站及主要道路进行布局，分布较为集中。社区配套服务设置于沿街建筑的首层，作为物业管理、邮局、银行等配套服务功能区。小区内部的公共活动空间，作为社区型会议空间、小型多功能厅、文化艺术展厅、社区活动室、社区图书馆等灵活使用，后期经营引进商业设施为小区服务。体育主题商业空间设置于地下一层，为城市区域提供稀缺的体育运动场所资源，

模块化的户型组合

项目以高质量的小户型为主，满足多类型租户的需求。单元模块化的跃层小户型组合，两层仅需一层公共走廊，有效减少住房公摊。从零居到三居，多种不同居住户型组合，形成多样化居住空间。方案将标准户型结合总平面布局，综合考虑日照、空间形态、交通便利性、防火分区、户型配比等因素，组合成内低外高的建筑群体形态。

△模块化户型组合©THAD

项目以小户型为主，内部装修采用全装配式装修，强调模块化与标准化，功能性与实用性，品质感与舒适性，采用整体式厨房卫浴产品，充分利用每一寸空间，尽可能增加储藏空间，采用以原木色地面和家具、白色墙面为主要基调的简约风格，可有效提升采光效率，在视觉上放大空间感受，体现舒适健康原则。

可持续性设计

在建筑屋顶上设集中集热、分户储热的太阳能热水供应系统：集中设置太阳能集热板、缓冲水箱，热水循环泵，各户卫生间设分户储热水箱。

太阳能热水系统保证安全可靠，内置加热系统带有保证使用安全的装置，并采取防冻、防过热、防雷、抗雹的技术措施；小区照明采用太阳能光伏路灯。利用太阳能，降低建筑总体用能消耗。

电池板：单/多晶硅高转换效率电池板寿命≥25年；蓄电池：太阳能专用，寿命≥5年；控制器: 微电脑智能防水控制，具有防过充、过放、光控加时控等多种功能，寿命≥5年；电池箱：磨具压制成型，全密封防水，有较好的保温作用，寿命≥20年。

一线城市国有土地开发空间受限，靠近城市的大量集体建设用地为城市发展提供了重要的战略性土地资源。将集体建设用地改造与城市租赁住房市场建设相结合，增加了城市住房的有效供给，不仅有助于解决流动人口的住房问题和职住平衡，同时有效促进土地利用效率，为村民创造可持续的收入，更有助于解决城乡接合部违法建设较多、管理无序等问题。

集体土地租赁住房，是土地制度改革的一种全新尝试，也是适应当下租赁住房市场需求的住房形式。低成本的土地供给方式及运营主体的特殊性，使建筑师在空间规划和建筑设计上有了新的可能。打造适宜、得体的租赁住房社区，创建更积极的城市空间界面与空间模式。对公共空间、配套设施的充分考虑与整合设计，在提高租房群体居住品质的同时，也将进一步促进该类型住房向标准化、规范化方向发展。

△总平面图©THAD

△首层平面©THAD

△立面图©THAD

△剖面图©THAD

项目名称 丨中关村东升科技园园区集体租赁住房

项目地点 丨北京市海淀区

项目类型 丨居住建筑

用地面积 丨3.81ha

建筑面积 丨120,932㎡

设计时间 丨2018

竣工时间 丨2023

设计单位 丨清华大学建筑设计研究院有限公司

建设单位 丨北京市海淀区鹍鹏农工商公司

项目负责人 丨李成磊

方案设计 丨何帆项曦徐杰刘山川刘莹马佳旺王众瓛

建筑设计 丨俞雄刘蔓靓欧丽超郭相宇栾松

结构设计 丨汤涵邓晓唐宏陈子星苏平安

给排水设计 丨王素敏杨国伟胡立新

暖通设计 丨吴晓燕姜贺彭李宗北刘雅莉

电气设计 丨徐丹张红霞

景观设计 丨何帆李飞代玲丽马啟淳朱雅栋朱健达

摄影单位 丨是然建筑摄影

第七分院 | 撰稿

企划部 | 编辑

THAD清华大学建筑设计研究院有限公司 | 版权

海淀5宗！2024年北京保租房供应定了

图片来源：中房报图库

未来随着供应规模逐渐扩大，同时面向的人群从相对封闭转向较大的市场，会对商品房的租金价格形成比较明显的平抑。

彭红侠/发自北京

2月28日，北京市规自委发布2024年度拟供保障性租赁住房（以下简称“保租房”）用地项目信息，累计出让19宗约72公顷土地，涉及朝阳、海淀、丰台、石景山、顺义、昌平、亦庄等区域。

2024年保租房供地计划中，朝阳、海淀供地最多，各出让5宗地块；丰台、顺义分别出让4宗、2宗，石景山、亦庄、昌平各1宗。

对于拟供用地的选址布局，北京市规自委表示优先向现状和近期建设的轨道站点、大容量公共交通廊道节点周边以及“两区”“三城一区”、中关村国家自主创新示范区等重点功能区、产业园区周边的生活空间区域集中，有效促进职住平衡。

以海淀区芳恰园项目为例，地块位于永丰路后厂村路口附近，紧邻地铁16号线西北旺站。后厂村被称为中国互联网高地，其周边中关村软件园、中关村壹号、用友产业园等重要科技园区，汇集了国内头部科技巨头公司，比如腾讯、百度、新浪、网易、联想、滴滴等。

产业聚集带来的是集中人口对住房的迫切需求，在这样的地理位置建设保租房，可免去周边上班族往返多个小时的通勤时间，更好兼顾职住平衡。

丰台区南中轴国际文化科技园建设项目同样位置优越，该地块位于南中轴国际文化科技园内，300米范围内有地铁8号线海户屯站、地铁10号线大红门站，毗邻快速公交BRT，500米范围7个公交车站。

值得关注的是，该项目原为大红门服贸批发市场人员宿舍及仓库，后续将通过重新升级改造，并加装全屋智能家居系统后面向市场。

北京市规自委表示，通过增量供应和深挖存量，将有效盘活成熟就业区域周边存量非居住用地资源、疏解腾退闲置房屋，引导多主体供给、多渠道保障租赁住房用地供应。

发展保租房是“十四五”以来实行的重要方针之一，2021年7月，国务院办公厅出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确“十四五”时期要通过加快发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人阶段性住房需求。

此后，北京租赁住房用地供应显著增加。2021年北京租赁住房用地占住宅用地比重为30%，2022年租赁住房用地与住宅用地持平各300公顷，2023年租赁住房用地与住宅用地分别为270公顷、300公顷，二者略有差距但供应相近。而至2024年，北京保租房用地供应回落至72公顷，较2022年保租房供应锐减超七成。

贝壳高级副总裁、贝壳研究院院长李文杰表示，从数据来看确实有所下调，但保租房供给不只存在于土地供应，还有市场收购、存量房转化，今年保租房供给方式及定量上或存在一定调整。

“从北京近两年的供地计划来看，保障性租赁住房用地现在还处在陆续收储和退租的过程中。”合硕机构首席分析师郭毅表示，之前供应的几个项目主要依靠收购的方式完成，持有运营单位的资金情况会影响供应规模和速度。另外，运营单位也会考虑项目自身的位置、周边租金水平、原始状态、装修状况等各方面因素，去平衡自己的成本和收益。

根据ICCRA住房租赁产业研究院报告，截至2023年12月，北京市保租房已有26个项目开业并投入使用，共提供约2.7万间房源。租金方面，26个保租房项目在2023年的平均租金水平为3.58元/平方米/天，与北京集中式公寓整体的租金水平（4.82元/平方米/天）相比，折价25.6%，体现出保租房在平抑租金水平方面的贡献。

从市场端来看，北京房租确实出现了企稳状态。根据纬房研究院发布的2023年度《中国住房租赁市场发展报告》，一线城市中，广州、北京和深圳2023年住房租金分别上涨0.87%、0.15%和0.09%，上海住房租金下跌3.85%。虽然同2022年年底四个一线城市租金同比全部收跌相比已经有所回升，但已经无法再现疫情前的高歌猛进态势。

纬房研究院指出，随着保障性租赁住房的持续入市，租赁住房供给增加，预计2024年租金总体稳中有降。

郭毅也提出，目前北京保障性租赁住房的供应规模相对较小，并且主要面向异地大学生招租。预计未来随着供应规模逐渐扩大，同时面向的人群从相对封闭转向较大的市场，就会对商品房的租金价格形成比较明显的平抑。